Obowiązkowe przeglądy budynków – co mówi prawo?

Przeglądy techniczne budynków są ściśle regulowane przez polskie prawo budowlane, a obowiązki zarządców budynków w tym zakresie są jasno określone w Ustawie Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Każdy obiekt budowlany musi być poddawany regularnym przeglądom, które mają na celu zapewnienie jego bezpiecznego użytkowania oraz zapobieganie ewentualnym awariom i katastrofom.

Zgodnie z przepisami, zarządca obiektu zobowiązany jest do przeprowadzania:

• Roczne przeglądy techniczne – dotyczą kluczowych elementów jak instalacje gazowe, elektryczne, wentylacyjne oraz wodno-kanalizacyjne. Mają na celu wykrycie usterek i ich naprawę przed wystąpieniem poważniejszych problemów. Regularne przeglądy instalacji elektrycznych zapobiegają pożarom spowodowanym przez przeciążone obwody czy uszkodzone okablowanie, zaś sprawdzenie instalacji gazowych minimalizuje ryzyko wycieku gazu, który mógłby doprowadzić do eksplozji. W ramach tych przeglądów kontrolowane są również systemy wentylacyjne, które mają bezpośredni wpływ na jakość powietrza w budynku, co wpływa na zdrowie użytkowników.
• Pięcioletnie przeglądy kompleksowe – obejmują bardziej szczegółowe kontrole, które uwzględniają stan konstrukcji budynku, w tym fundamentów, dachów oraz systemów ochrony przeciwpożarowej. Te przeglądy pozwalają na ocenę integralności strukturalnej obiektu, co zapobiega jego degradacji na przestrzeni lat. Szczególne znaczenie mają kontrole dachów, gdzie nieszczelności mogą prowadzić do zalania budynku i poważnych szkód materialnych.

Nieprzestrzeganie tych obowiązków może prowadzić do poważnych konsekwencji zarówno dla zarządcy, jak i właściciela budynku. W skrajnych przypadkach, kiedy brak przeglądów prowadzi do wypadków lub katastrof budowlanych, nałożone sankcje mogą obejmować kary finansowe, a nawet odpowiedzialność karną.

Konsekwencje prawne za brak przeglądów

Brak przeglądów budowlanych niesie poważne konsekwencje prawne, które mogą objąć zarówno mandaty, jak i kary administracyjne oraz w skrajnych przypadkach odpowiedzialność karną. Inspektorat nadzoru budowlanego może nałożyć mandat w wysokości kilku tysięcy złotych za niedopełnienie obowiązku przeglądów. W razie dalszego zaniedbania mogą zostać nałożone dodatkowe kary finansowe oraz wymóg przeprowadzenia przeglądu w trybie natychmiastowym. Jeżeli brak przeglądów doprowadzi do wypadku lub katastrofy budowlanej, zarządca może ponieść odpowiedzialność karną, w tym nawet karę pozbawienia wolności.

1. Mandaty

Za brak przeprowadzenia przeglądów budynków, inspektorat nadzoru budowlanego może nałożyć na zarządcę mandat. Wysokość mandatu zależy od rodzaju i skali zaniedbania, a jego kwota może wynosić od kilkuset złotych do kilku tysięcy. Dotyczy to zarówno niewielkich naruszeń jak np. opóźnienie w przeprowadzeniu przeglądów, jak i większych zaniedbań, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo użytkowników budynku. Mandaty są jednym z najczęstszych narzędzi stosowanych przez organy nadzoru budowlanego, aby wymusić na zarządcach przestrzeganie przepisów.

2. Kary administracyjne

W przypadku bardziej poważnych lub powtarzających się zaniedbań, nadzór budowlany może nałożyć kary administracyjne. Oznacza to, że oprócz mandatu, zarządca może być zmuszony do przeprowadzenia nieprzeprowadzonych przeglądów w określonym terminie, a w przypadku dalszego braku działań, organ nadzoru może nałożyć dodatkowe kary finansowe. Kary administracyjne mogą być nakładane za ciągłe ignorowanie obowiązków dotyczących przeglądów, co może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych dla właściciela budynku i jego zarządcy. Ponadto, organ nadzoru budowlanego może również podjąć decyzję o ograniczeniu użytkowania budynku, jeśli stan techniczny obiektu stwarza zagrożenie dla jego użytkowników.

3. Odpowiedzialność karna

W skrajnych przypadkach, kiedy zaniedbanie obowiązku przeglądów prowadzi do katastrofy budowlanej, pożaru, awarii instalacji gazowej lub innych poważnych zdarzeń, zarządca może ponieść odpowiedzialność karną. Oznacza to, że jeśli brak przeglądów przyczynił się do wypadku, w którym doszło do uszczerbku na zdrowiu, zniszczenia mienia lub śmierci, zarządca budynku może być sądzony w postępowaniu karnym. W takich sytuacjach sankcje mogą obejmować nawet karę pozbawienia wolności. Odpowiedzialność karna jest stosowana w przypadkach, gdy ewidentne zaniedbanie doprowadza do tragicznych w skutkach wydarzeń, a obowiązki zarządcy nie były wykonywane zgodnie z prawem i zasadami bezpieczeństwa.

Ryzyko finansowe i operacyjne 

Zaniedbanie przeglądów budynków to nie tylko kwestia prawnych konsekwencji, lecz także ogromne ryzyko finansowe i operacyjne dla właściciela i zarządcy obiektu. Przeoczona kontrola może prowadzić do kosztów, które przewyższą nakłady na regularne przeglądy. Oto kilka przykładów:

1. Roszczenia odszkodowawcze

W przypadku wypadków spowodowanych zaniedbaniem przeglądów, poszkodowane osoby mogą zgłaszać roszczenia odszkodowawcze. Przykładowo, jeśli z powodu nieszczelnej instalacji gazowej dojdzie do eksplozji, osoby, które doznały obrażeń lub których mienie zostało zniszczone, mogą pozwać właściciela lub zarządcę budynku. Sąd, rozpatrując takie sprawy, uwzględnia obowiązek zarządcy dotyczący regularnych przeglądów i konserwacji instalacji, a jego zaniedbanie może skutkować koniecznością wypłaty wysokich odszkodowań. Tego rodzaju roszczenia mogą nie tylko znacząco obciążyć finansowo zarządcę, lecz także zaszkodzić jego reputacji na rynku.

2. Wysokie koszty napraw awaryjnych

Regularne przeglądy są formą prewencji, która pozwala zidentyfikować i naprawić drobne usterki zanim przerodzą się one w poważne awarie. Brak przeglądów prowadzi często do nagłych awarii, które generują znacznie wyższe koszty napraw niż regularne działania konserwacyjne. Na przykład: awaria instalacji elektrycznej spowodowana przeciążeniem może doprowadzić do pożaru, który zniszczy znaczną część budynku. Koszty awaryjnych napraw są często kilkukrotnie wyższe niż koszty regularnej konserwacji, ponieważ obejmują nie tylko naprawę usterki, lecz także odbudowę zniszczonych części budynku, naprawę urządzeń i w niektórych przypadkach rekompensaty dla użytkowników budynku.

3. Zmniejszenie wartości obiektu

Niezadbany budynek, w którym nie przeprowadzano regularnych przeglądów, traci na wartości. Inwestorzy i właściciele nieruchomości szukają budynków, które są dobrze utrzymane i zgodne z przepisami, aby uniknąć dodatkowych nakładów finansowych na naprawy i modernizacje. Budynek, który nie przechodził regularnych przeglądów, może być postrzegany jako ryzykowna inwestycja, co wpływa na jego wartość rynkową. Ponadto, przy sprzedaży czy wynajmie takiego budynku, potencjalni kupcy lub najemcy mogą żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, gdy okaże się, że budynek wymaga kosztownych remontów.

Przeglądy a bezpieczeństwo użytkowników

Przeglądy techniczne budynków to zarówno obowiązek formalny, jak i kluczowy element zapewniający bezpieczeństwo osób przebywających w obiekcie. Regularne kontrole techniczne pozwalają na wczesne wykrycie usterek, co zapobiega potencjalnym wypadkom. Zaniedbania w tym obszarze mogą prowadzić do:

• Wypadków – brak kontroli stanu technicznego może skutkować uszkodzeniem konstrukcji, które prowadzi do upadków, zawaleń elementów budynku lub innych awarii. W szczególności dotyczy to niesprawnych instalacji elektrycznych, które mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi. W budynkach mieszkalnych i użyteczności publicznej, niesprawne urządzenia, takie jak windy czy schody ruchome, mogą spowodować poważne obrażenia, jeśli nie są regularnie sprawdzane. Przeglądy umożliwiają wczesne wykrywanie potencjalnych zagrożeń, zanim przekształcą się one w poważne incydenty.
• Pożarów – brak regularnych przeglądów instalacji elektrycznych i gazowych zwiększa ryzyko pożaru. Niesprawne instalacje mogą prowadzić do zwarć, przeciążeń obwodów czy wycieków gazu, które mogą zainicjować pożar. Co gorsza, jeśli systemy przeciwpożarowe nie zostały sprawdzone lub naprawione w ramach przeglądów, skuteczna reakcja na pożar może być znacznie utrudniona. W budynkach, które nie spełniają norm ochrony przeciwpożarowej, ogień może szybko się rozprzestrzeniać, stwarzając poważne zagrożenie dla życia mieszkańców i użytkowników.
• Uszkodzeń mienia – niesprawne systemy wodno-kanalizacyjne są kolejnym przykładem zagrożeń wynikających z braku przeglądów. Awaria rurociągów czy systemów odprowadzania wody może prowadzić do zalania pomieszczeń, co zniszczy nie tylko infrastrukturę, ale także wartościowe mienie użytkowników. Regularne przeglądy mogą zidentyfikować problemy z ciśnieniem wody, wycieki czy nieszczelności, które z czasem mogłyby doprowadzić do poważnych strat finansowych, zarówno dla właścicieli, jak i najemców.

Zarządca budynku ma bezpośrednią odpowiedzialność za stan techniczny obiektu i jego zgodność z obowiązującymi przepisami. Jest również odpowiedzialny za zdrowie i życie osób przebywających w budynku. Brak regularnych przeglądów nie tylko naraża zarządcę na sankcje prawne, lecz także może skutkować tragicznymi konsekwencjami. Wypadki, pożary czy awarie instalacji to zdarzenia, które mogą być nieodwracalne w skutkach, a jednocześnie łatwo im zapobiec dzięki systematycznej konserwacji.

Podsumowanie

Regularne przeglądy budynków to jeden z kluczowych aspektów dbania o stan techniczny obiektu oraz jego długoterminową wartość. Zaniechanie tych przeglądów skutkuje ryzykiem otrzymania mandatów i kar administracyjnych oraz może prowadzić do poważniejszych problemów, jak odpowiedzialność cywilna i karna w przypadku awarii, wypadków lub katastrof budowlanych. Właściwa dokumentacja techniczna, wynikająca z przeglądów, pozwala także na uniknięcie potencjalnych roszczeń odszkodowawczych od użytkowników budynku.

Zarządcy, którzy regularnie przeprowadzają przeglądy, dbają bezpieczeństwo użytkowników, ale także zapewniają długofalową stabilność finansową nieruchomości. Utrzymanie odpowiedniego stanu technicznego wpływa również na postrzeganie budynku przez potencjalnych najemców i inwestorów, co może zwiększyć jego atrakcyjność i wartość rynkową. W efekcie, dbanie o systematyczne kontrole jest inwestycją w przyszłość budynku oraz w bezpieczeństwo wszystkich osób przebywających na jego terenie.

Jeśli chcesz uniknąć ryzyka sankcji prawnych i zapewnić sobie spokój, skorzystaj z naszego Niezbędnika zarządcy: przeglądy i kontrole obiektów budowlanych. Zestaw zawiera 17 gotowych protokołów i list kontrolnych zgodnych z wymogami nadzoru budowlanego, które pomogą Ci spełnić wszystkie obowiązki związane z zarządzaniem budynkiem!